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2018上海幼租公寓专题钻研docx

发布时间: 2019-07-09

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  CONTENT CONTENT ? ? 4. 运营商研究 现正在成长到什么程度? 将来的趋向若何? ? 1. 定义 为什么成长长租公寓? 怎样成长长租公寓? 2 . 租赁市场研究 现正在市场程度若何? 将来价值冲破点正在哪? . 3 租赁客户研究 租房群体有哪些? 若何吸引其租房? *政策附件 2015岁暮国务院办公厅将公寓初次纳入糊口办事行业后,各方帮力政策频出 以购租并举为次要标的目的,让租赁住房正在改善城镇居平易近住房前提、鞭策新型城镇化历程等继续阐扬主要感化 长租公寓的拐点——纳入糊口办事业,标记地位提拔,其时办事业成长成为了国平易近经济和吸纳就业的第一大财产 国务院办公厅 2015年11月19日,国务院办公厅发布《加速成长糊口性办事业推进消费布局升级的指点看法》公寓初次纳入糊口办事业。 财务部 2016年3月24日,《关于全面推开停业税收改征试点的通知》 都提及并贯彻公居所正在糊口办事业也纳入营改增试点 落实国务院 国度成长委 2016年4月27日,《关于印发推进消费带动转型升级步履方案》 《关于加速培 要分城施策化解房地产库存,成立租购并举住房轨制,满脚居平易近改善性住房消费 需求,加速培育和成长住房租赁市场,答应小我公积金账户内资金随工做 育和成长住房租赁市场的若国务院 2016年5月17日,《关于加速培育和成长住房租赁市场的若干看法》 干看法》以成立购租并举的住房轨制为次要标的目的 对企业利好—— 激励消费: 成长住房租赁企业(享受糊口性办事业 ??完美住房租赁支撑政策 方针:到2020年,根基构成供的相关支撑政策) 。落实提取住房公积金 应从体多元、运营办事规范、 激励房地产开辟企业开展住房租赁营业 领取房租,简化打点手 租赁关系不变的住房租赁市场。(支撑已建成住房或新建住房开展租 续。非当地户籍承租人 系统,根基构成保根基、促公赁营业;激励房地产开辟企业出租库存商 可按照《栖身证暂行条 平、可持续的公共租赁住房保品住房;指导房地产开辟企业取住房租赁 例》等相关申领居 障系统,根基构成市场法则明企业合做,成长租赁地产。) 住证,享受权利教育、 晰、监管无力、权益保障 ??赐与税收优惠。 医疗等国度的根基 充实的住房租赁律例轨制系统 供给金融支撑。(稳步推进房地产投资 公共办事。 ,鞭策实现城镇居平易近住有所居信任基金(REITs)试点。) 的方针。 国度税务总局 2016年11月14日,《2016年第69号营改增通知布告》 纳税人以长(短)租形式出租酒店并供给配套办事的,按照住宿办事缴纳,小我住房出租纳税0.5%,非住房1%。 住建部 2017年2月23日,”住建部旧事发布会答记者问” 规范和成长租赁市场办法:加速住房租赁市场立法;多渠道添加租赁住房无效供应;鼎力成长公租房,鞭策公租房货泉化;加强住房租赁市场监视。 住建部 2017年5月19日,《住房租赁和发卖办理条例(收罗看法稿)》加快了住房租赁市场规范历程 河山部、住建部 2017年8月28日,《操纵集体扶植用地扶植租赁住房试点方案》确定第一批正在、上海、沈阳等13个城市开展操纵集体扶植用地扶植租赁住房试点牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以建立购租并举的住房系统为标的目的,方针。通过试点,正在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完美操纵集体扶植用地扶植租赁住房法则,构成一批可复制、可推广的,为建立城乡同一的扶植用地市场供给支持。 九部委 2017年5月20日,《关于正在生齿净流入的大中城市加速成长住房租赁市场的通知》延续了“因城施策”的指点思惟,指出加速成长住房租赁市场的范畴为生齿净流入的大中城市;培育机构化、规模化住房租赁企业、扶植住房租赁互换衣务平台、添加租赁住房无效供应 长租公寓的趋向——扶植住房租赁互换衣务平台、支撑相关国有企业转型为住房租赁企业 中国的住房轨制是干涉类型,参考国外环境, 中国的住房轨制是干涉类型,参考国外环境, 处理的是刚性需求 做为运营型国企 ,协帮 处理住房需求的根本上 ,也要肩负 市场化的带动感化 新加坡住房轨制为典型的干涉类型 ,通过其本能机能部分 —— 建屋 成长局, 担任 新加坡的住房规划、扶植和办理, 其住房市场以供给 的组屋为从 ,并为 分歧人群 供给了多样的组屋设想 ,组 屋产权归, 购进组屋者具有 99 年利用权。 而其私家室第市场为改善型需求市场 ,同 地段价钱可 达 组屋的三到 四倍,并通过方单年限分歧拉开价钱档次。 新加坡 HDB 组屋 —— 干涉刚性 室第 需求,为 分歧人群 供给多样 的组屋设想 参考点二: 改善型需求是还给市场 参考点一: 干涉的是刚性室第需求 参考点三: 国企协帮处理室第需求 参考点四: 运营型国企更多带动改善 型 需求市场化 . 5 国外经验参考 长租 长 租 公寓 定义 属于 住房的系统 ,满脚 外来生齿 取当地居平易近。 “ 40 租赁用地 +30 保障住房” 持久是闲置 用 地的转型 《 关于进一步优 化本市地盘和住 房供应布局的实 施看法 》 为根本 目标 体例 是 室第 ,以 室第尺度为根本 针对外来取当地,保障 持久栖身 国企 是机制建成取市场化鞭策的配角 PART 02 PART 02 租赁市场研究 长租公寓 焦点价值 现正在市场水 平若何? 将来价值突 破点正在哪? 1 . 市场规模 2 . 市场供求 4 . 认知误区 3 . 房钱程度 5 . 物业细分 目前的租赁市场规模只能 目前的租赁市场规模只能 以 年度监测 , 按照 整租合租二比一的比例 计较, 上海 目前租房 生齿需求至多有 682 万 1 . 租赁市场规模 上海市当地 户籍 生齿租 房 市场测算 : 流动生齿租房市场测算: 当地户籍生齿租房 需求 来自于落户大学 结业生 2015 岁暮上海外来常 住生齿: 982 万人 近 5 年通俗高校结业 生数合计 : 89.1 万 人 非当地 生源且就业 取上海的占比 60 - % 70 非农生齿 196 万人 外来非农生齿租房 比例 80 - % 90 农业生齿 786 万人 外来农业口租房 比例 60 - % 70 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 上海 深圳 成都 广州 武汉 沉庆 全国整租房和合 租房需求 城市 TOP7 整租 合租 每年需要租房的生齿,保守估量正在 682 万; 整租取合租的比例为 2 : 1 从可监测到的数据 从可 监测到的数据 来看各细分房型的供求关系, 各房型的供求比例附近,约 % 35 - % 45 二房产物是目前租赁市场的从力户型,一房三房的需求相当 . 2 租赁市场供求 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 一房 二房 三房 四房 五房及以上 别墅 上海全市单月 租房 供应数据 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 一房 二房 三房 四房 五房及以上 别墅 上海全市单月 租房 成交数据 数据来历:克而瑞二手房租赁挂盘监测 “租赁 “租赁”的价值还原 % 70 地段价值 30 % 产物价值 室第产物的置业要素 % 30 物业质量 % 70 糊口 租赁产物的选择要素 更需要向租赁客户传达的是产物的本身配套、定制化 办事所 带来 ” 糊口体例 ” 的分歧 “房钱差” “资产估值” “衍生消费” 长租公寓的价值并不克不及逗留正在简单的“房钱差”,将来 成长更主要的部门正在于 提拔产物的“资产估值” 以及 新型栖身体例带来的“衍生消费” PART 03 PART 03 租赁客户解读 长租公寓 客群首要驱动力 租房群体有 哪些? 若何吸引其 租房 ? 1. 租赁群体解读 3. 客户画像描绘 2 . 房钱群体细分 3.客群画像描绘(1、2) 蓝领租赁以独身为从,价钱是最大点,房钱承受力较 社会小白租赁以年轻独身群体为从,价钱度高,多差,多为多人床铺,其次关心工做的便当性,多有员工宿舍 为10-15㎡的一室,十分依赖轨交,喜好公共勾当空间蓝领 ——“免费床铺” 社会小白 ——“3000元以下” 蓝领对于房钱的度极高,最好是免费,床铺就能够满脚需求 3000元是该类人群的房钱坎,预算内首选地铁周边 春秋:22-50岁 群体特征:教育程度较低,次要以体力劳动谋生,流动性较大师庭布局:独身、已婚但零丁或夫妻两边正在外务工 收入程度:月收入正在5000元以下,部门以时薪计较,收入不不变房钱承受力:1000元以下 租房意向:收入程度无限,二心想工做赔本供给家用,租房开销越低约好,出行特征:步行或共享单车为从,所以租房点集中正在工做附近 功能产物需求:为了价钱,能够接管多人合租,上下床铺,正在此根本上,关心空调设置装备摆设,简单拆修即可 配套:关心栖身的平安性,若是有公共勾当场地更好。 春秋:22-28岁 群体特征:有必然学历布景,次要以脑力劳动为从,不变性较差家庭布局:独身为从 收入程度:月收入集中正在3500元-6000元 房钱承受力:3000元以下 租房意向:收入程度无限,通过通勤时间,正在稍远地域的地铁周边租房出行特征:十分依赖轨交,部门依赖公交 功能产物需求:房间根基家具、电器设置装备摆设充脚;户型功能性更关心洗手间取卧室区域;预算无限但有必然的质量要求,如洗手间的清洁度取舒服度,房间的舒服性,部门会选择取伴侣配合租房,私密性换取质量感。 对标公寓品牌:公寓 配套:喜好社交,有活力的公共办公会客空间吸引力较大对标公寓品牌:魔方、自若 对标公寓品牌: 对标公寓品牌: 对标公寓品牌: 3.客群画像描绘(3、4) 白领租赁以年轻独身群体为从,房钱承受范畴内逃求, 金领租赁以年轻未婚群体为从,有必然价钱承受力,多为多为30-50㎡一房,关心通勤的便当性,有必然质量要求 60-100㎡一/二房,对栖身质量和配套办事度高白领 ——“居所” 金领 ——“质量办事” 从小白成长而来,不肯再合租,承受范畴内逃求的居所 事业上升期,沉视栖身质量和更高效便利的物业办事 春秋:25-30岁 春秋:28-35岁 群体特征:有教育布景和工做3-5年,企业中级职位,相较不变 群体特征:有较高学历布景,5年以上的工做经验,企业中高级职位,较不变家庭布局:独身为从 家庭布局:未婚但有不变伴侣 收入程度:月收入6000元-12000元 收入程度:集中正在10000元-20000元 房钱承受力:3000元-5000元 房钱承受力:6000元-8000元 租房意向:短期内收入无限,暂无购房筹算,预算内情愿部门通勤时间选择 租房意向:短期内无购房资历,暂无置业筹算,倾向正在公司附近租房和有必然质量产物 出行特征:接管半小时内的公共交通,或选择打车 出行特征:依赖轨交,选择正在地铁周边租房 功能产物需求:关心拆修质量,中拆到精拆程度,最好有必然的设想气概;功能功能产物需求:逃求空间,首选一房产物;简拆到中拆卸置,清洁舒服即可 性上首要关心卫生间取卧室空间,做饭较少且多为简餐,最好有办公的空间。 ,有全体化的年轻拆修气概更好;关心卫生间和卧室,接管公共厨房。 配套:逃求有质量的社交,相对静谧和有质量的会客空间,如咖啡厅等。最好有配套:关心社区安保,最好有公共办公会客空间,关心活动健身。 会所设置装备摆设,次要满脚活动健身需求。物业办事次要关心对公区的打理。 万科泊寓、将来域 对标公寓品牌:城家、湾流 3.客群画像描绘(5、6) 新上海家庭租赁以年轻佳耦为从,有必然价钱承受力, 中产家庭租赁来自上海当地家庭,价钱承受力高,多为100多为60-100㎡二房,关心居家的功能性和社区空气 120㎡的质量三房,关心教育配套,但会分析考虑地段价值新上海家庭 ——“均好性” 中产家庭 ——“后代教育” 该类客群逃求家庭空气,往往什么都想要,但又不逃求最好 该类客群的租房驱动力次要来自稀缺的教育资本,如国际学校 春秋:28-38岁 春秋:28-40岁 群体特征:夫妻两边均正在上海工做,常有一方为企业中高级职位,相较不变 群体特征:多为上海当地家庭,正在上海至多有一套房产家庭布局:新婚佳耦为从,部门有后代,但后代多正在老家 家庭布局:有后代的三口或者四口之家 收入程度:家庭月收入集中正在15000-30000元 收入程度:家庭年收入次要集中正在正在30-50万 房钱承受力:6000元-8000元 房钱承受力:10000元-15000元 租房意向:短期内收入或购房资历无限,中持久无正在上海置业筹算 租房意向:后代教育为次要驱动力,会分析考虑地段和栖身产物价值出行特征:部门以自驾为从; 出行特征:根基都为自驾 功能产物需求:正在家做饭的频次相对高,逃求有房有厅有厨房的功能均好的户型 功能产物需求:户型功能性上,有正在家做饭的需求,厨房设置装备摆设应较为齐备,至多结构;户型拆修上,不逃求高质量用材,喜好温暖居家的设想气概。 有两个功能间设置装备摆设;有会客需求,客堂空间不宜过于紧凑;有后代进修的空间;配套:关心社区安保和栖身空气,但愿有家的感受;最好有户外勾当空间,满脚 最好有两个洗手间设置装备摆设。对于舒服度和质量感要求较高。 活动需求。 配套:关心社区,最好有适宜儿童的勾当空间;有会所设置装备摆设;车位设置装备摆设城家、恺信 对标公寓品牌:恺信、优派克 3.客群画像描绘(7、8) 派租赁以年轻群体为从,价钱承受力高,对地段和身 移平易近回潮租赁以家庭客户为从,价钱承受力高,地缘性很份标识有较高要求,逃求项目标高端质量感和办事体验 强,高产物质量外,关心社区配套及办事派 ——“身份标识” 移平易近回潮 ——“地缘性” 消费程度高,巴望栖身,而且有很强的身份标识感 地缘性很强,首选正在亲朋居处周边租房,其次是办事质量 春秋:20-30岁 春秋:35-65岁 群体特征:全市范畴、财富程度较高的群体,年轻化(二代、网红、职业者) 群体特征:有糊口布景,财富程度较高家庭布局:多为未婚,独身或者情侣 家庭布局:根基为家庭客户 收入程度:年收入跨度较大,月均开销正在3万以上 收入程度:年收入程度跨度较大房钱承受力:8000元-15000元 房钱承受力:15000元-35000元 租房意向:城市焦点地段,具有标识身份且有较高质量的居处 租房意向:移平易近回国栖身,选择正在亲朋居处附近租房功能产物需求:60-80㎡一房或70-100㎡两房;对全体质量感要求较高,喜好时髦 出行特征:自驾或质量专车 简约,有较强设想感的拆修;沉视户型舒服度,很少正在家做饭,常有会客需求,所 功能产物需求:70-100㎡两房为从;喜好居家舒服的拆修气概;厨房利用以以更关心客堂和房间的标准。 西式简餐为从;有会客需求。 配套:关心社区的高端质量感,最好有必然的身份标记性,同时有较强的私密性; 配套:关心社区品,有较强的私密性需求;关心活动健身,社区内有天关心物业办事;会所空间包含健身、泳池设置装备摆设;有车位需求。 然跑道,有会所设置装备摆设,包含健身、泳池、早餐厅,会客办公的空间。 恺信、BASE 对标公寓品牌:恺信、优派克 高管家庭 高管家庭 —— “市道最优” 租房 根基为公司圈补助 ,首选公司周边最高 质量的项目 租房 驱动力次要是对稀缺资本的拥有,如滨江 、焦点地段 等 塔尖客 —— “资本拥有” 高管家庭 租赁以成熟家庭为从,多有企业报销,价钱承受 力高,首要点是教育配套,其次关心产物和办事质量 3. 客群画像 描绘( 9 、 10 ) 塔尖客 具有极高的财富程度,群体共性特征较小,租房多 选择顶尖地段或产物等,沉视对稀缺资本的拥有取享受 恺信、 BASE 对标公寓品牌:雅诗阁、辉盛阁 春秋 : 35 - 50 岁 群体特征 :高教育布景,企业高级办理者,相较不变 家庭布局 :三口或四口的家庭客户为从 收入程度 :年收入程度正在 50 万以上 房钱承受力 : 15000 - 35000 元 租房意向 :因工做调动,全家来到上海,多为外籍或外省客户 出行特征 :自驾出行,至多有一辆车 功能产物需求 :至多是三房设置装备摆设;拆修逃求高端用材凸显细节质量;房间功能性和 舒服性均有较高要求,正在家做饭屡次且有会客需求,留意电器设置装备摆设取客堂面积。 配套 :关心教育配套,后代上学的便当性是首要考虑;关心社区,最好有儿童 勾当空间;关心会所设置装备摆设,还有办事质量;有车位需求。 春秋 : 30 - 65 岁 群体特征 :极高的财富程度,多有海外糊口履历,正在上海至多有一套房产 家庭布局 :三口或四口的家庭客户为从 收入程度 :年收入程度跨度较大 房钱承受力 : 35000 元以上 租房意向 :资本拥有型,改善现有栖身 出行特征 :自驾出行,至多有一辆车 功能产物需求 :户型舒服性,拆修质量逃求设置装备摆设 配套 :会所必不成少,社区和物业办事等要求很高,沉视项目地段和对 稀缺资本的拥有 1. 1 . 现有脚色 解读 布景良多,但长租公寓的开辟都是以“轻资产”为从,没有实正意义上的“沉资产” 品牌 开辟商做长租公寓为了大型分析体取财产拿地做铺垫,其余运营商走房钱铰剪差,利润亏弱需规模化 品牌 开辟商 专业公寓 运营商 酒店 运营商 互联网+ 平台 中介 平台 私家 收购 轻资产寄义: 1. 从品牌开辟商来看,已有的商办转长租公寓运营, 其成本曾经从室第售卖 中收回 ; 2. 从收购转型的工业 / 商办类物业, 40 % 收购成本, 30 % 运营成本, 30 % 人 员取物耗 市属 国企 沉资产寄义 — 从“毛地”起头开辟 市道目前仅有市属国企一家能够办到 “沉” 资 产 “轻” 资 产 根基 都是走轻资产线 规模结构 规模 结构 论规模,正在上海有 15000 多间,占领第一,「 V 领地」的社区房间数少则几百,最大 的有 2000 间;全国也占领三甲地位; 产物 特点 支流为刚需产物,即一室户 ,面积正在 25 ㎡ 摆布 ,房钱程度, 2000 - 4000 元 / 月 ,社区公共配套根基满脚年轻群体的需求 客户 特征 次要面向刚结业初入职场的大学生 运营 特点 自有的成熟手艺开辟系统,走尺度流程化。 该系统笼盖了社区开业、项目交付、日常运营办理等操做流程,供给 APP 预定、签约入住、报修、水电充值、第三方办事、客户赞扬等尺度化办事 ,可高效办理大体量社区,正在每个环节降低成本、提高效率。个体社区已 经做到全智能化,手机能够节制本人家里面的门锁,可点窜暗码; 社区外立 面 社区公共配套 (健身房、厨房、休憩办公区) 4. 典型运营商阐发( 1 ) 低端典型 运营商 案例: V 领地 上海规模第一,支流产物为“极小户型”的青年社区,其尺度流程化的运营管控系统劣势凸起 中端典型运营商案例:城家公寓 中端典型运营商案例: 城家公寓 定位中高端白领,酒店物业转型,配套办事相对愈加完美,沉视公共区域的设想取功能配套 公共空间设想气概突 出,取酒店共用 电子入住平台 公共办公区 洽商沙发区 取餐厅一体化的前台 社区外立面 规模 结构 上海 10 店,约 2000 套 产物 特点 支流 为一 室户 ,面积正在 25 ㎡ 摆布 ,房钱程度 , 5000 - 16000 元 / 月 ,社区公共配套根基满脚年轻群 体的需求 客户 特征 次要 面向成熟白领,企业中级职工,喜好社交 的职业者 运营 特点 公寓本身依赖酒店配套,能够享受其酒店的办事和 配套,后期若规模式成长时,产物本身需要新的依 附点。 4. 典型运营商阐发( 2 ) 房钱程度正在10000 房钱程度正在 10000 - 50000 元 / 月,多 为 40 以上偏大户型的产物 ,更接近室第的面积,一 般 为一房或二房,很少跨越三房 ,按照产物的分歧特征,有着相对应的产物线类别: 产物 特征 客户 特征 规模 结构 全国旗下有 30 家高端办事公寓,上海目前有 5 家 企业高管、海归、设想师、职业者等,很是沉视 私密性 运营 特点 支流 化的拆卸,酒店化 的管家式办理,办事上很是讲究 定制取细节,给人以明白且凸起的高端化居家感; 恺亚 · 上海 绿地海珀旭辉国际办事式 公寓实景图 中高端典型 运营商 案例 : 恺 信亚洲 更 接近室第 的标准取拆修尺度, 酒店化的办理,很早介入中高端产物的运营,堆集了必然的中高端客户 资本 4. 典型运营商阐发( 3 ) 规模 规模 结构 目前全球最大的国际办事公寓业从和运营商,旗下有雅诗阁、馨月庭和盛捷三大品牌面向高 端市场,正在全国 27 个城市具有和办理超 90 个物业,超 17000 套办事公寓,目前上海有 9 家 高质量且可复制能力强 : 有 本身一套完美成熟的办事式公寓运营办理系统,并具有很强的复制能力 ,可以或许实现新开辟项目标运营办理的快速对接。高质量的运营办理,一方面确保了其项目持续的运营 盈利能力,也极大提拔了项目标资产质量,实现资产升值。 运营 特点 产物 特点 单项目规模一般正在 150 - 250 套,勾当核心功能 齐备,备受客户青睐 儿童勾当室 泅水池 网球场 公共空间 高端典型 运营商 案例: 雅 诗阁 客户定位城市高端商务客户取外籍客户,成熟、高质量、可复制化的办事式公寓运营办理系统备受行业推崇 4. 典型运营商阐发( 4 ) “沉 “沉” 资产 雅诗阁 辉盛阁 恺信亚洲 湾流 魔方公寓 V 领地 You+ 逗号 乐波 乐 活家 窝趣 蘑菇公寓 自若友家 青客 …… 高端客户资本取 办事经验 产物打制能力 公区设想能力 成本管控能力 规模运营能力 城家 BASE 优派克 … 微舍 万科泊寓 将来,谁控制了 地盘 谁就具有 “话语权” “轻” 资产 平台化 手艺输出 走“轻资产”的运营商将来将面对转型挑和 逐 渐 “平台化” 或者 “手艺输出” 合做 将来房企切入市场,取运营商的合做模式:

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