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2017年上海幼租公寓钻研阐发演讲(下)

发布时间: 2019-07-10

  上海长租公寓专题研究 (下) 群体变化要素二:低端客群跟着收入的增加会逐渐过渡到中端市场 中高端租赁市场 “蛋糕”会越来越大 从低端租赁市场进阶到中端相对是比力容易的,但从中端再进一步跨到高端市场,不管对于小我仍是家庭租赁者来说意味着收入至多要正在原有根本上翻一番,往“塔尖”难成支流,且“塔尖”有接管高端产物的栖身价值,放弃独有资本的趋向。 群体变化要素一:2040规划,优化人群布局,夯实“中坚人群” 规划确立了到2040年上海生齿节制正在2500万人摆布,而目前生齿总量已几乎接近这一数字,能够预见将来上海正在严控生齿数量的同时会逐步裁减低端财产生齿,引进高端人才,优化人群布局。一旦高端人才被大量引进,租赁的中端市场需求将快速增加。 应届生 预算1000元摆布 工做1-2年 预算2000元摆布 工做3-5年 预算3000元摆布 工做初期满脚最根基的睡眠需求即可 一人一室,起头逃求私密性,但仍以合租为从 跟着收入增加,考虑一室户或整租 工做5年以上有伴侣 预算6000元摆布 对证量有更多的逃求,起头考虑栖身功能的丰硕性 已婚有小孩 预算8000元摆布 栖身空间需求更大,功能性要求更丰硕,逃求家的感受 进阶 低端需求 中端需求 目前租赁客户布局 1.租赁群体解读 目前的租赁客户布局不不变,以上海的城市规划取将来成长,“中坚人群”才是租赁的客群从体 缘由正在于租赁群体自有的“成长性”以及社会不变依托“中坚人群”的长效成长标的目的 群体变化要素三:中高端客群不变,塔尖客户维持少数,有向下逛趋向 低端市场 中端 高端 塔尖 低端市场 中端 高端 塔尖 不变租赁客户布局 领取能力取收入比例 初步客户标签分层 低端客群,房钱度较高,栖身质量 中端客群,配套资本取质量要求的室第 高端客群,栖身质量取物管办事的高端室第 塔尖客群,稀缺资本的豪宅 房钱领取能力低 收入比例正在40-50% 房钱领取能力中等 收入比例正在30-40% 收入比例 正在20-40% 无上限 35000元 15000元 5000元 反推客户标签 对上海租赁市场领取能级的划分 房钱5000元/月以下为领取能力衰 房钱5000-15000元/月为领取能力中等 房钱15000-35000元/月为领取能力高 房钱35000元/月以上为领取能力很高 高管 家庭 移平易近回潮 派 中产家庭 蓝领 社会小白 白领 塔 尖客 35000元 15000元 5000元 2.租赁群体细分 租房需求 收入程度 如:一房/两房、合租/整租 如:月收入1-5万 间接代表着房钱承受力 领取能力 收入比例 统一种需求的客户,构成布局很复杂,难以分类 客户分类尺度 “中坚人群”的房钱段,次要集中正在5000-35000的房钱段 客户标签中,白领的房钱成长性较强,将来也会往中高端的租赁成长 春秋:22-50岁 群体特征:教育程度较低,次要以体力劳动谋生,流动性较大 家庭布局:独身、已婚但零丁或夫妻两边正在外务工 收入程度:月收入正在5000元以下,部门以时薪计较,收入不不变 房钱承受力:1000元以下 租房意向:收入程度无限,二心想工做赔本供给家用,租房开销越低约好,出行特征:步行或共享单车为从,所以租房点集中正在工做附近 功能产物需求:为了价钱,能够接管多人合租,上下床铺,正在此根本上,关心空调设置装备摆设,简单拆修即可 配套:关心栖身的平安性,若是有公共勾当场地更好。 蓝领 “免费床铺” 蓝领对于房钱的度极高,最好是免费,床铺就能够满脚需求 3000元是该类人群的房钱坎,预算内首选地铁周边 社会小白 “3000元以下” 蓝领 租赁以独身为从,价钱是最大点,房钱承受力较差,多为多人床铺,其次关心工做的便当性,多有员工宿舍 3.客群画像描绘(1、2) 社会小白 租赁以年轻独身群体为从,价钱度高,多为10-15 ㎡的一室,十分依赖轨交,喜好公共勾当空间 春秋:22-28岁 群体特征:有必然学历布景,次要以脑力劳动为从,不变性较差 家庭布局:独身为从 收入程度:月收入集中正在3500元-6000元 房钱承受力:3000元以下 租房意向:收入程度无限,通过通勤时间,正在稍远地域的地铁周边租房 出行特征:十分依赖轨交,部门依赖公交 功能产物需求:房间根基家具、电器设置装备摆设充脚;户型功能性更关心洗手间取卧室区域;预算无限但有必然的质量要求,如洗手间的清洁度取舒服度,房间的舒服性,部门会选择取伴侣配合租房,私密性换取质量感。 配套:喜好社交,有活力的公共办公会客空间吸引力较大 对标公寓品牌:公寓 对标公寓品牌:魔方、自若 白领 “居所” 从小白成长而来,不肯再合租,承受范畴内逃求的居所 事业上升期,沉视栖身质量和更高效便利的物业办事 金领 “质量办事” 白领 租赁以年轻独身群体为从,房钱承受范畴内逃求,多为30-50 ㎡一房,关心通勤的便当性,有必然质量要求 3.客群画像描绘(3、4) 金领 租赁以年轻未婚群体为从,有必然价钱承受力,多为60-100 ㎡一/二房,对栖身质量和配套办事度高 对标公寓品牌: 万科泊寓、将来域 对标公寓品牌:城家、湾流 春秋:25-30岁 群体特征:有教育布景和工做3-5年,企业中级职位,相较不变 家庭布局:独身为从 收入程度:月收入6000元-12000元 房钱承受力:3000元-5000元 租房意向:短期内收入无限,暂无购房筹算,预算内情愿部门通勤时间选择和有必然质量产物 出行特征:依赖轨交,选择正在地铁周边租房 功能产物需求:逃求空间,首选一房产物;简拆到中拆卸置,清洁舒服即可,有全体化的年轻拆修气概更好;关心卫生间和卧室,接管公共厨房。 配套:关心社区安保,最好有公共办公会客空间,关心活动健身。 春秋:28-35岁 群体特征:有较高学历布景,5年以上的工做经验,企业中高级职位,较不变 家庭布局:未婚但有不变伴侣 收入程度:集中正在10000元-20000元 房钱承受力:6000元-8000元 租房意向:短期内无购房资历,暂无置业筹算,倾向正在公司附近租房 出行特征:接管半小时内的公共交通,或选择打车 功能产物需求:关心拆修质量,中拆到精拆程度,最好有必然的设想气概;功能性上首要关心卫生间取卧室空间,做饭较少且多为简餐,最好有办公的空间。 配套:逃求有质量的社交,相对静谧和有质量的会客空间,如咖啡厅等。最好有会所设置装备摆设,次要满脚活动健身需求。物业办事次要关心对公区的打理。 新上海家庭 “均好性” 该类客群逃求家庭空气,往往什么都想要,但又不逃求最好 该类客群的租房驱动力次要来自稀缺的教育资本,如国际学校 中产家庭 “后代教育” 新上海家庭 租赁以年轻佳耦为从,有必然价钱承受力,多为60-100 ㎡二房,关心居家的功能性和社区空气 3.客群画像描绘(5、6) 中产家庭 租赁来自上海当地家庭,价钱承受力高,多为100-120 ㎡的质量三房,关心教育配套,但会分析考虑地段价值 对标公寓品牌: 城家、恺信 对标公寓品牌:恺信、优派克 春秋:28-38岁 群体特征:夫妻两边均正在上海工做,常有一方为企业中高级职位,相较不变 家庭布局:新婚佳耦为从,部门有后代,但后代多正在老家 收入程度:家庭月收入集中正在15000-30000元 房钱承受力:6000元-8000元 租房意向:短期内收入或购房资历无限,中持久无正在上海置业筹算 出行特征:部门以自驾为从; 功能产物需求:正在家做饭的频次相对高,逃求有房有厅有厨房的功能均好的户型结构;户型拆修上,不逃求高质量用材,喜好温暖居家的设想气概。 配套:关心社区安保和栖身空气,但愿有家的感受;最好有户外勾当空间,满脚活动需求。 春秋:28-40岁 群体特征:多为上海当地家庭,正在上海至多有一套房产 家庭布局:有后代的三口或者四口之家 收入程度:家庭年收入次要集中正在正在30-50万 房钱承受力:10000元-15000元 租房意向:后代教育为次要驱动力,会分析考虑地段和栖身产物价值 出行特征:根基都为自驾 功能产物需求:户型功能性上,有正在家做饭的需求,厨房设置装备摆设应较为齐备,至多有两个功能间设置装备摆设;有会客需求,客堂空间不宜过于紧凑;有后代进修的空间;最好有两个洗手间设置装备摆设。对于舒服度和质量感要求较高。 配套:关心社区,最好有适宜儿童的勾当空间;有会所设置装备摆设;车位设置装备摆设 派 “身份标识” 消费程度高,巴望栖身,而且有很强的身份标识感 地缘性很强,首选正在亲朋居处周边租房,其次是办事质量 移平易近回潮 “地缘性” 派 租赁以年轻群体为从,价钱承受力高,对地段和身份标识有较高要求,逃求项目标高端质量感和办事体验 3.客群画像描绘(7、8) 移平易近回潮 租赁以家庭客户为从,价钱承受力高,地缘性很强,高产物质量外,关心社区配套及办事 对标公寓品牌: 恺信、BASE 对标公寓品牌:恺信、优派克 春秋:20-30岁 群体特征:全市范畴、财富程度较高的群体,年轻化(二代、网红、职业者) 家庭布局:多为未婚,独身或者情侣 收入程度:年收入跨度较大,月均开销正在3万以上 房钱承受力:8000元-15000元 租房意向:城市焦点地段,具有标识身份且有较高质量的居处 功能产物需求:60-80㎡一房或70-100㎡两房;对全体质量感要求较高,喜好时髦简约,有较强设想感的拆修;沉视户型舒服度,很少正在家做饭,常有会客需求,所以更关心客堂和房间的标准。 配套:关心社区的高端质量感,最好有必然的身份标记性,同时有较强的私密性;关心物业办事;会所空间包含健身、泳池设置装备摆设;有车位需求。 春秋:35-65岁 群体特征:有糊口布景,财富程度较高 家庭布局:根基为家庭客户 收入程度:年收入程度跨度较大 房钱承受力:15000元-35000元 租房意向:移平易近回国栖身,选择正在亲朋居处附近租房 出行特征:自驾或质量专车 功能产物需求:70-100㎡两房为从;喜好居家舒服的拆修气概;厨房利用以西式简餐为从;有会客需求。 配套:关心社区品,有较强的私密性需求;关心活动健身,社区内有天然跑道,有会所设置装备摆设,包含健身、泳池、早餐厅,会客办公的空间。 高管家庭 “市道最优” 租房根基为公司圈补助,首选公司周边最高质量的项目 租房驱动力次要是对稀缺资本的拥有,如滨江、焦点地段等 塔尖客 “资本拥有” 高管家庭 租赁以成熟家庭为从,多有企业报销,价钱承受力高,首要点是教育配套,其次关心产物和办事质量 3.客群画像描绘(9、10) 塔尖客 具有极高的财富程度,群体共性特征较小,租房多选择顶尖地段或产物等,沉视对稀缺资本的拥有取享受 对标公寓品牌: 恺信、BASE 对标公寓品牌:雅诗阁、辉盛阁 春秋:35-50岁 群体特征:高教育布景,企业高级办理者,相较不变 家庭布局:三口或四口的家庭客户为从 收入程度:年收入程度正在50万以上 房钱承受力:15000-35000元 租房意向:因工做调动,全家来到上海,多为外籍或外省客户 出行特征:自驾出行,至多有一辆车 功能产物需求:至多是三房设置装备摆设;拆修逃求高端用材凸显细节质量;房间功能性和舒服性均有较高要求,正在家做饭屡次且有会客需求,留意电器设置装备摆设取客堂面积。 配套:关心教育配套,后代上学的便当性是首要考虑;关心社区,最好有儿童勾当空间;关心会所设置装备摆设,还有办事质量;有车位需求。 春秋:30-65岁 群体特征:极高的财富程度,多有海外糊口履历,正在上海至多有一套房产 家庭布局:三口或四口的家庭客户为从 收入程度:年收入程度跨度较大 房钱承受力:35000元以上 租房意向:资本拥有型,改善现有栖身 出行特征:自驾出行,至多有一辆车 功能产物需求:户型舒服性,拆修质量逃求设置装备摆设 配套:会所必不成少,社区和物业办事等要求很高,沉视项目地段和对稀缺资本的拥有 客户分层 低端租赁 中端租赁 高端租赁 客户类型 蓝领 社会小白 白领 金领 新上海家庭 中产家庭 派 移平易近回潮 高管家庭 塔尖客户 首要驱动力 “免费床铺” “3K元以下” “居所”“质量办事”“均好性” “后代教育”“身份标识”“地缘性” “市道最优”“资本拥有”收入程度 5000元以下 (月收入) 6000元以下 (月收入) 6k-12k 部门补助 10k-20k 全数补助 15k-30k (家庭收入) 至多有一套 上海房产 月开销 3万以上 -- 全补助 高财富程度 房钱承受力 1000元以下 2500元以下 3000-6000 元/套 4000-12000 元/套 6000-8000 元/套 10000-15000元/套 6000-15000 元/套 15000-35000元/套 15000-35000元/套 35000元以上 户型需求 床铺 10-15㎡一室 30-50㎡ 一房一卫 30-100㎡ 一房/两房 70-100㎡两房 100-120㎡ 三房 60-120㎡ 两房 70-100㎡ 两房 100-150㎡ 三房/四房 120㎡以上 产物力 点 空调、简拆 根基设置装备摆设齐备,拆修气概 拆修质量 拆修质量,户型的舒服性 户型功能性和舒服度、拆修质量 拆修质量、 户型功能性和舒服度 户型标准、 拆修质量、 设想气概、 拆修气概、用材质量 用材质量,户型的标准 最优产物力 配套点 公共勾当场地 公共社交空间,健身需求 安保严酷、社区、健身 会所配套、社区质量、安保严酷、物业办事 社区空气、安保严酷、会所配套 社区空气、会所配套、物业办事、有车位 社区质量、会所配套、物业办事、有车位 会所配套、社区、安保严酷 社区质量、会所配套、安保严酷、物业办事 稀缺资本拥有,私密性,会所,物业办事 细分客户中,沉点关心白领和新上海家庭,由于该类租赁客户具有更高的成长性,更利于通过打制婚配其全周期需求的产物,来获得持续不变的租赁选择。 PART 04 运营商阐发 长租公寓将来成长取转型趋向 现正在成长到什么程度? 将来的趋向若何? 1. 现有脚色解读 2. 成长规模解读 4.典型案例 3. 成长示状阐发 5.开辟商阐发 1.现有脚色解读 布景良多,但长租公寓的开辟都是以“轻资产”为从,没有实正意义上的“沉资产” 品牌开辟商做长租公寓为了大型分析体取财产拿地做铺垫,其余运营商走房钱铰剪差,利润亏弱需规模化 品牌 开辟商 专业公寓 运营商 酒店 运营商 互联网+平台 中介 平台 私家 收购 轻资产寄义: 1. 从品牌开辟商来看,已有的商办转长租公寓运营,其成本曾经从室第售卖中收回; 2. 从收购转型的工业/商办类物业,40%收购成本,30%运营成本,30%人员取物耗 市属国企 沉资产寄义从“毛地”起头开辟 市道目前仅有市属国企一家能够办到 “沉” 资 产 “轻” 资 产 根基都是走轻资产线 按照可检测到的数据统计看出,目前上海的租赁市场中,专业公寓运营商仍是从力军 而房源量能够看出,房源次要集中正在互联网平台、中介取运营商布景的企业手中。 品牌开辟商 6家 专业公寓运营商 16家 酒店运营商 6家 互联网平台 5家 中介 2家 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 28000 30000 自若 相寓 2.成长规模解读 上海各类长租公寓房源统计数据 3. 成长示状阐发 按照各类客户选择反推运营商分类,高端市场因客户规模无限难扩张, 低端客户产物同质化严沉,合作激烈,中高端市场相对空白,高端和低端市场均有涉脚趋向 雅诗阁 辉盛阁 魔方公寓 V领地 You+ 逗号 乐波 乐活家 窝趣 蘑菇公寓 自若友家 青客 高管 家庭 移平易近回潮 享 乐 派 中 产 家 庭 蓝领 社会 小白 白领 塔 尖客 高端(占比5-10%) 中高端(10-15%) 中端(20-25%) 低端(50-65%) 按照客户选择反推 客户规模无限 市场相对空白,高端公寓和青年公寓起头涉脚 产物同质化,合作 激烈 恺信亚洲 BASE 优派克 湾流 城家 微舍 . 规模结构 论规模,正在上海有15000多间,占领第一,「V领地」的社区房间数少则几百,最大的有2000间;全国也占领三甲地位; 产物特点 支流为刚需产物,即一室户,面积正在25㎡摆布,房钱程度,2000-4000元/月,社区公共配套根基满脚年轻群体的需求 客户特征 次要面向刚结业初入职场的大学生 运营特点 自有的成熟手艺开辟系统,走尺度流程化。 该系统笼盖了社区开业、项目交付、日常运营办理等操做流程,供给APP预定、签约入住、报修、水电充值、第三方办事、客户赞扬等尺度化办事,可高效办理大体量社区,正在每个环节降低成本、提高效率。个体社区曾经做到全智能化,手机能够节制本人家里面的门锁,可点窜暗码; 社区外立面 社区公共配套 (健身房、厨房、休憩办公区) 4.典型运营商阐发(1) 低端典型运营商案例:V领地 上海规模第一,支流产物为“极小户型”的青年社区,其尺度流程化的运营管控系统劣势凸起 中端典型运营商案例:城家公寓 定位中高端白领,酒店物业转型,配套办事相对愈加完美,沉视公共区域的设想取功能配套 公共空间设想气概凸起,取酒店共用 电子入住平台 公共办公区 洽商沙发区 取餐厅一体化的前台 社区外立面 规模结构 上海10店,约2000套 产物特点 支流为一室户,面积正在25㎡摆布,房钱程度,5000-16000元/月,社区公共配套根基满脚年轻群体的需求 客户特征 次要面向成熟白领,企业中级职工,喜好社交的职业者 运营特点 公寓本身依赖酒店配套,能够享受其酒店的办事和配套,后期若规模式成长时,产物本身需要新的依靠点。 4.典型运营商阐发(2) 房钱程度正在10000-50000元/月,多为40以上偏大户型的产物,更接近室第的面积,一般为一房或二房,很少跨越三房,按照产物的分歧特征,有着相对应的产物线类别: 产物 特征 客户特征 规模结构 全国旗下有30家高端办事公寓,上海目前有5家 企业高管、海归、设想师、职业者等,很是沉视私密性 运营特点 支流化的拆卸,酒店化的管家式办理,办事上很是讲究定制取细节,给人以明白且凸起的高端化居家感; 恺亚上海绿地海珀旭辉国际办事式公寓实景图 中高端典型运营商案例:恺信亚洲 更接近室第的标准取拆修尺度,酒店化的办理,很早介入中高端产物的运营,堆集了必然的中高端客户资本 4.典型运营商阐发(3) 规模 结构 目前全球最大的国际办事公寓业从和运营商,旗下有雅诗阁、馨月庭和盛捷三大品牌面向高端市场,正在全国27个城市具有和办理超90个物业,超17000套办事公寓,目前上海有9家 高质量且可复制能力强: 有本身一套完美成熟的办事式公寓运营办理系统,并具有很强的复制能力,可以或许实现新开辟项目标运营办理的快速对接。高质量的运营办理,一方面确保了其项目持续的运营盈利能力,也极大提拔了项目标资产质量,实现资产升值。 运营特点 产物特点 单项目规模一般正在150-250套,勾当核心功能齐备,备受客户青睐 儿童勾当室 泅水池 网球场 公共空间 高端典型运营商案例:雅诗阁 客户定位城市高端商务客户取外籍客户,成熟、高质量、可复制化的办事式公寓运营办理系统备受行业推崇 4.典型运营商阐发(4) 上海现有开辟商租赁品牌均以轻资产模式运营,现有房源的估值很低 现有租赁地盘“定向”输出给国企,将来可能逐步公开市场化,部门龙头开辟商均正在积极摆设自有的长租品牌 退出机制的次要形式为Reits和IPO上市,目前还逗留正在类Reits阶段 5.开辟商现有成长环境 公司 门店 房间数 房钱价钱 万科泊寓 安亭二期店 约500间 1000-1500元/月 安亭一期店 约300间 约1530元/月 张江国创店 约140间 3300-5600元/月 虹桥南华园店 约370间 2380元/月起 翡翠公园店一期 约190间 2990-4890元/月 旭辉领寓 浦江国际柚米 约100间 3100-4500元/月 九亭纯线元/月 宝杨菁设青年 约100间 1800-2400元/月 上坤极客 呼兰店 约150间 2800-4000元/月 宝安公店 约150间 1500-2900元/月 金地草莓 富杨社区 约80间 1900-2100元/月 朗诗寓 宁国 金汇店 约500间 2200-3500元/月 崮山店 碧桂园桐花寓 西虹桥 约400间 2500-4000元/月 龙湖冠寓 13家 约2800间 2300-5000元/月 市属国企 央企及 部门龙头开辟商 公开化、市场化拿地 开辟商的入场挨次 租赁行业现有的推出类型均为类Reits模式: 魔方:ABS 房钱差 自若:ABS 卖租约 新派:类Reits,私募 保利:沉资产,储价刊行 将来退出机制的可能性: Reits IPO上市 or “沉” 资产 雅诗阁 辉盛阁 恺信亚洲 湾流 魔方公寓 V领地 You+ 逗号 乐波 乐活家 窝趣 蘑菇公寓 自若友家 青客 高端客户资本取 办事经验 产物打制能力 公区设想能力 成本管控能力 规模运营能力 城家 BASE 优派克 微舍 万科泊寓 将来,谁控制了 地盘 谁就具有 “话语权” “轻” 资产 平台化 手艺输出 走“轻资产”的运营商将来将面对转型挑和 逐步 “平台化” 或者 “手艺输出” 合做 将来房企切入市场,取运营商的合做模式: 感谢! 2017年11月07日

  上海长租公寓专题研究 (下) 群体变化要素二:低端客群跟着收入的增加会逐渐过渡到中端市场 中高端租赁市场 “蛋糕”会越来越大 从低端租赁市场进阶到中端相对是比力容易的,但从中端再进一步跨到高端市场,不管对于小我仍是家庭租赁者来说意味着收入至多要正在原有根本上翻一番,往“塔尖”难成支流,且“塔尖”有接管高端产物的栖身价值,放弃独有资本的趋向。 群体变化要素一:2040规划,优化人群布局,夯实“中坚人群” 规划确立了到2040年上海生齿节制正在2500万人摆布,而目前生齿总量已几乎接近这一数字,能够预见将来上海正在严控生齿数量的同时会逐步裁减低端财产生齿,引进...